"Obozowość mieszkaniowa". Pies sąsiada może załatwiać się na naszym trawniku? Zapytaliśmy prawnika

Coraz częściej mieszkańcy nowoczesnych osiedli toczą między sobą wojenki o granice prywatności i przestrzeni. – Byłem świadkiem, jak mamusie zabroniły innej kobiecie z dzieckiem wejścia na plac zabaw, tylko dlatego, że nie była mieszkanką bloku – mówi Wiktor. Czy można zamknąć plac zabaw dla obcych dzieci i wygonić psa z naszego trawnika? Zapytaliśmy prawniczkę. Sprawa jest bardziej skomplikowana, niż się wydaje. Nasi i wasi  Arek wynajmuje mieszkanie na warszawskiej Białołęce. Od samego początku jego sąsiedzi wojowali z ludźmi, którzy żyją na osiedlu obok. – Jest ono od nas ogrodzone płotem. Ma furtkę, która prowadzi na moje osiedle: na tereny zielone, nad rzekę i place zabaw. Nie minęło kilka miesięcy, a na placach zabaw pojawiły się tabliczki z napisami, że mogą na nich bawić się tylko dzieci z mojego osiedla. Potem zaczęła się batalia o psy. Że niby te zwierzęta załatwiają się na naszym osiedlu. A właściciele po nich nie sprzątają – opowiada Arek. Ironizuje, że taki "monitoring" prowadzą sami mieszkańcy. Sumiennie notują, ile razy przyjechał listonosz. Dzwonią po straż miejską, gdy kurier postawi busa na 15 minut. – Wpadli też na pomysł, żeby zamknąć na kłódkę przejście dla sąsiadów z osiedla, które znajduje się obok. Gorąca dyskusja odbyła się na grupie osiedlowej na Facebooku, oczywiście pomysłodawca był anonimowy – dodaje. Nie docenili jednak wyobraźni konkurencji. Sąsiednie osiedle zamontowało wideofon i zamyka bramkę na kod. Ale czy to koniec sąsiedzkiej wojenki? Arek przypuszcza, że nie.   – Obawiam się, że "nasi" zaraz wymyślą kopanie jakiejś fosy czy stawianie płotu, bo wiadomo – obozowość mieszkaniowa wiecznie żywa w Polakach – podsumowuje gorzko.  Michalina uważa, że klasa średnia na każdym kroku zaznacza swoją ważność. Wie, bo kiedyś sama była mieszkanką nowego osiedla. Pamięta, jak polem walki stał się internet. – Fora internetowe zrzeszające mieszkańców są wiecznie rozgrzane do czerwoności, bo ciągle pojawia się temat, który trzeba nagłośnić, ktoś, kogo trzeba piętnować. Nie ma sensu przecież pójść i zwrócić uwagę, trzeba pisać w internecie i napędzać masową nagonkę. Absurd goni absurd. Teraz mieszkamy w bloku z lat 90., sąsiedztwo to raczej starsi ludzie. I przysięgam, zero problemów.  Jej zdanie podziela Wiktor:  – Ludzie z korporacji kłócą się w internecie, komu ze śmietnika na korytarzu pociekło. Robią dochodzenie, kto niewystarczająco zgiął karton. Byłem świadkiem, jak mamusie zabroniły innej kobiecie z dzieckiem wejścia na plac zabaw, tylko dlatego, że nie była mieszkanką bloku. Naprawdę. Nie otworzyły jej bramy, wskazując na plastikową tablicę z napisem: "Plac zabaw tylko dla mieszkańców bloku numer XYZ". Nie dla psa ta trawa  Takich historii jest więcej. Piątek, późne popołudnie. Michalina odbiera razem z mężem córkę z przedszkola. Towarzyszy im pies. Przed budynkiem placówki znajduje się niewielki trawnik. Pies się załatwia. Od razu po nim sprzątają. Nagle jak spod ziemi wyrasta ochroniarz. – I ta starsza kobieta zaczyna na nas krzyczeć. Ma pretensje, że nasz pies wszedł na trawnik. Ironizujemy i pytamy, czy ta trawa była malowana. Oburzona rzuca: "Nie, święcona". Agresywnie tłumaczy, że to teren prywatny i pies spoza osiedla nie powinien wchodzić na trawnik. Z przedszkola wychodzą inne kobiety i wspólnie ustalają wersję: trzeba iść do dyrektorki placówki i naskarżyć na tego psa, co po trawnikach chodzi. Chociaż przecież nie jest u siebie. Żartuję sobie, że może powinniśmy nauczyć psa latać, żeby nie musiał łapami dotykać nieswojej trawy – opowiada Michalina. Poziom absurdu tej sytuacji jest tak duży, że szczypie się w rękę. Bo trochę nie wierzę, że to naprawdę się dzieje. Michalina wspomina też inną sytuację – sprzed trzech lat:  – Przychodzi sąsiad i mówi, że mój pies szczeka. Przez cały czas jestem w domu i wiem, że to nie mój pies mu przeszkadza. Ale on twardo się ze mną kłóci. Jestem w ciąży, spokojnie mu tłumaczę, że też słyszę, że gdzieś w bloku ujada pies, ale to nie mój pies. Trzaska drzwiami, straszy policją i odchodzi. Denerwuję się sytuacją, chociaż staram się zachować spokój. Jest też kilka razy w następnym tygodniu. Wreszcie się na niego wydzieram i ostrzegam, że bez policji ma nie przychodzić. Skoro ma taki problem, niech poinformuje odpowiednie organy. Mój pies nie szczeka i nie będę tracić siły i czasu na to, by wysłuchiwać jego krzyków. Próbował jeszcze kilka razy, ale nie otwierałam. Po paru tygodniach przestał przychodzić. Może znalazł psa, który naprawdę mu przeszkadzał i szczekał?   Segregacja czy poszanowanie własności? Czy prawo daje mieszkańcom lub zarządcom osiedli możliwość wprowadzania takich zasad, jak zakaz poruszania się po wspólnej przestrzeni, wyprowadzania psa, czy korzystania placu zabaw? Czy można zamknąć teren wspólny dla psów i dzieci? Zapytaliśmy o to Małgorzatę Połubińską, radczynię prawną.   – Prawo daje możliwość zarządcom budynków czy osiedli wprowadzania regulaminów, w których można ustanowić zasady korzystania z części wspólnych nieruchomości. Często spotyka się np. zakazy palenia papierosów na korytarzach czy zasady korzystania z pralni i suszarni. Wspólnoty mieszkaniowe i zarządcy budynków mają możliwość swobodnego kształtowania zasad związanych z użytkowaniem budynku na podstawie regulaminu porządku domowego, jednak nie mają pełnej dowolności – tłumaczy Połubińska. Ale i zaznacza: – Przede wszystkim zarządca może wprowadzić jedynie te zakazy, na które zgodzą się sami mieszkańcy, np. w formie uchwały. Zakazy ustanawiane przez wspólnoty mieszkaniowe w regulaminach nie stanowią norm obowiązującego prawa i nie można wprowadzać żadnych kar porządkowych czy pieniężnych za ich łamanie. Poza tym, każdy taki nakaz powinien być oceniony pod kątem zgodności z obowiązującym prawem, tzn. musi istnieć przepis ustawy, w której miałby swoje źródło. Wtedy takie działanie może stanowić wykroczenie (np. zakłócanie porządku, ciszy nocnej) lub immisje (regulowane prawem cywilnym takie korzystanie ze swojej nieruchomości, które zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiedniej). Prawniczka zauważa, że zarządcy osiedli próbowali już wprowadzać zakazy wprowadzania psów na trawniki. Ale tego rodzaju zakaz okazał się martwy. W rozmowie z nami Połubińska podkreśla, że tym bardziej nie mają żadnej mocy prawnej zakazy takie jak zakaz poruszania się po wspólnym chodniku czy korzystania przez dzieci z placów zabaw. Jak mówi, są bezskuteczne i nie trzeba się do nich stosować. Tak wygląda sytuacja na terenach miejskich. – Na terenie wspólnoty nie można zakazać mieszkańcom wchodzenia na chodnik czy psom na trawnik – zaznacza.   Ale...  – Jeśli taki plac zabaw znajduje się na terenie prywatnym, to właściciel lub zarządca terenu może decydować, kogo będzie na niego wpuszczał. Zwłaszcza że wybudowanie i utrzymanie placu zabaw finansowane jest z pieniędzy mieszkańców osiedla. Pod względem prawnym wszystko jest w porządku, choć wyobrażam sobie, że zamykanie placu zabaw na łańcuch i kłódkę przed dziećmi z innych osiedli, może budzić duże emocje. To już kwestia moralna, społeczna. Temat jest bardzo złożony, bo jedni powiedzą, że sprzyja kulturze segregacji, a inni, że przecież takie zasady uczą poszanowania cudzej własności. Zależy, po której stronie bramy stoimy.  Małgorzata Połubińska zachęca też, aby mieszkańcy w przypadku sporu podjęli próbę porozumienia się: – Czasem niezbędna będzie pomoc mediatora. Daje to zdecydowanie lepsze efekty niż prowadzenie sporu sądowego między sąsiadami. Imiona bohaterów – na ich prośbę – zostały zmienione.