El vacío legal que puso patas arriba el alquiler en Berlín: de paraíso para los inquilinos a maná para los caseros

Desde Londres y otras ciudades con precios desorbitados, solemos considerar a Berlín como un faro de las políticas de vivienda progresistas. Asociamos alquilar en la capital alemana, como hacen alrededor del 84% de los hogares, con contratos de arrendamiento seguros, permanentes y regulados. Los berlineses se manifestaron y lograron un congelamiento de los alquileres y la expropiación de cientos de miles de pisos en manos de grandes propietarios. Pero en los últimos años, la crisis de la vivienda en Berlín ha escalado hasta alcanzar proporciones sin precedentes, con un aumento del 21,2% de los alquileres medios en toda la ciudad solo en 2023. Lejos de ser “pobre pero sexy”, como alguna vez la designó su propio alcalde, Berlín tiene hoy uno de los mercados inmobiliarios con mayor exceso de demanda del mundo.

Si bien las causas de la crisis inmobiliaria de Berlín son complejas, existe un mecanismo sencillo que impulsa los aumentos estratosféricos de los alquileres de los últimos años: la explotación a gran escala de una extraña laguna en la legislación federal alemana. Si los pisos se alquilan como “temporales” y “amueblados”, los propietarios pueden esquivar la normativa vigente para arrendamientos y cobrar alquileres considerablemente más altos.

El código civil alemán exime a los contratos de arrendamiento para uso temporal de la ley de tope al alquiler (Mietpreisbremse), que dicta que el “alquiler frío” (es decir, el alquiler básico sin contar los servicios) no puede superar en más de un 10% el alquiler medio de la zona. Además, los propietarios pueden cobrar tarifas extra por “mobiliario”, pero no tienen que justificar ni desglosar estos recargos. Los anuncios de alquileres temporales también son inmunes a las leyes contra el uso irregular, pensadas como medida drástica contra Airbnb, con el objetivo de que los inmuebles disponibles para alquilar a largo plazo permanezcan en el mercado.

Precios disparados

Este vacío legal para los pisos temporales amueblados ofrece a los propietarios una vía para cobrar alquileres desorbitados. El alquiler medio en Berlín es de 7,67 euros por metro cuadrado, pero los pisos temporales amueblados suelen costar más de 30 euros por metro cuadrado, llegando incluso a los 50. Según un análisis del portal inmobiliario ImmoScout24, en las cinco ciudades más grandes de Alemania estos pisos cuestan alrededor de 11 euros más por metro cuadrado que los convencionales, lo que eleva el precio medio de los alquileres anunciados a 28,85 euros por metro cuadrado.

Estas exenciones se justificaban con la idea de que una ciudad que atraía a un gran número de trabajadores internacionales se vería beneficiada con un porcentaje de pisos amueblados de corta duración. Pero este tipo de vivienda ha pasado de ser una pequeña fracción del mercado a representar más del 50% de los alquileres ofrecidos en Berlín y otras ciudades grandes de Alemania. En barrios especialmente codiciados, como Kreuzberg, los alquileres temporales amueblados son la tónica general, y representan un 70% de los anuncios, tres veces más que hace 10 años. En Berlín, dos tercios de los pisos “pequeños”, de menos de 50 metros cuadrados, están clasificados en esta categoría. En toda Alemania, los anuncios de pisos temporales amueblados aumentaron un 185% entre 2012 y 2022, mientras que los de viviendas de alquiler normal (aseguradas, a largo plazo) cayeron un 60%. Existen claros incentivos para que los propietarios que ofrecen alquileres tradicionales se pasen a esta opción más lucrativa. La laguna legal también ofrece una estrategia alternativa a los arrendadores de Airbnb tras el endurecimiento de la normativa sobre alquileres vacacionales impuesto en 2018. Por tanto, se trata de un segmento de mercado en rápido crecimiento en el que propietarios de todo tipo de viviendas hacen el agosto.

Un goloso nicho de mercado

Toda una industria ha surgido con el fin de facilitar el aprovechamiento de esta laguna. Plataformas inmobiliarias financiadas con capital riesgo, como Wunderflats y Housing Anywhere, se han expandido rápidamente para empezar a ofrecer a los propietarios servicios a medida, como la gestión de trámites y la publicación de estas propiedades en los anuncios de alquileres. El sitio web de Housing Anywhere indica: “A muchos de nuestros propietarios la complejidad de la normativa en Berlín les resulta una molestia. ¡Estaremos encantados de guiarles a través del laberinto legal!”. Estas empresas ofrecen una manera sencilla de sacar provecho de este mercado, e incluso asumen todas las responsabilidades de gestión y amueblamiento, a cambio de una parte del alquiler. Ofrecen un servicio “neutral en costes” a los propietarios cuya rentabilidad deriva de explotar al máximo los beneficios obtenidos de estas viviendas, decoradas todas siguiendo el patrón homogéneo de la última moda, mientras se quedan con gran parte de las ganancias.

La regulación del mercado depende de un “índice de alquileres” (Mietpreisspiegel) que abarca toda la ciudad y, basándose en los precios medios locales, determina cuánto pueden los propietarios aumentar los alquileres. La proliferación de este nuevo tipo de arrendamientos mucho más caros hace subir el índice, cerrando así el círculo vicioso. La escasa aplicación de la legislación de control de alquileres solo agrava la situación. Por ejemplo, los propietarios pueden mantener un alquiler que viole las normativas de control si el inquilino anterior no lo ha impugnado. Muchos de los que alquilan pisos temporales amueblados son también expatriados que desconocen sus derechos como inquilinos.

En Berlín, los activistas de la vivienda y las organizaciones de inquilinos se están movilizando en torno a esta cuestión, presionando para que se introduzcan modificaciones en la legislación que corrijan este vacío legal. El Consejo Federal ha presentado un proyecto de ley que reforzaría la protección de los inquilinos de pisos amueblados, obligando a los propietarios a ser más transparentes en lo respectivo al monto de alquiler neto y los cargos por amueblamiento. Pero los liberales del Partido Democrático Libre (FDP) parecen no estar a favor estas iniciativas, e invocan el conocido argumento neoclásico de que una normativa más estricta obstaculizaría la inversión en construcción de edificios, necesaria para que los precios bajen.

La magnitud del problema es tal que algunas autoridades están tomando cartas en el asunto. El distrito de Charlottenburg-Wilmersdorf, donde cerca del 64% de las propiedades en oferta caen en esta categoría, quiere imponer restricciones a los alquileres temporales amueblados. Según el proyecto de ley, este tipo de vivienda requerirá un permiso formal para el cambio de uso. Los distritos de Pankow y Neukölln también están trabajando para establecer normas más estrictas. Sin embargo, el Bundestag (Parlamento Federal) tendría que aprobar cambios fundamentales en la ley de arrendamientos, ya que los instrumentos de control del Estado de Berlín están limitados a determinadas zonas protegidas.

Berlín se está convirtiendo rápidamente en una ciudad que prioriza las necesidades de los inversores y propietarios sobre las de los inquilinos. Lo que antes era un paraíso asequible para la cultura alternativa se está volviendo inaccesible para quienes no pueden desembolsar miles de euros en un alquiler, lo que deja excluidos a los sectores de bajos ingresos que hicieron de la capital alemana lo que es hoy. Eliminar el vacío legal es solo una pequeña medida para sacar el mercado inmobiliario berlinés de las garras de los agentes financieros y volver a empoderar a los inquilinos. A largo plazo, esta problemática requerirá cambios estructurales más profundos. Mientras los activistas se preparan para un segundo referéndum sobre la expropiación y distribución de 240.000 pisos propiedad de grandes empresas, la esperanza no está perdida. Pero la laguna jurídica de Berlín demuestra que el papel de la vivienda como fuente de riqueza e ingresos sigue teniendo prioridad sobre su función social, incluso en una ciudad ampliamente reconocida por sus políticas habitacionales progresistas.

Tim White es investigador y escritor. Estudia la vivienda, las ciudades y la desigualdad. Es investigador Alexander von Humboldt en la Universidad Libre de Berlín y profesor visitante en la London School of Economics.

Traducción de Julián Cnochaert.