Resistir en el Eixample, el distrito donde se expulsa a los inquilinos de fincas enteras: "Hay muchas más casas Orsola”

A la finca de la calle Mallorca, número 243, en el Eixample de Barcelona, la gentrificación le ha alcanzado como una sombra que hacía años que se acercaba. Así es como lo describen sus inquilinos. “Primero vimos cada vez más turistas por la calle; luego hicieron obras al lado para pisos de lujo; en otro bloque, alquileres de temporada… Éramos los últimos, y al final nos ha pillado”, comentan. El edificio en el que viven lo compró un grupo inmobiliario que ahora les quiere echar –incluso les ofrece dinero para marcharse– y que ya está anunciando en portales de lujo los pisos vacíos por precios que oscilan entre los 600.000 y 2,5 millones de euros. 

La de esta finca no es una problemática aislada. Ha sido una realidad para cientos de inquilinos en Barcelona en la última década, pero especialmente en el Eixample. El distrito concentra el 30% de las propiedades verticales de la ciudad, término que se usa para aquellos inmuebles que están en manos de un solo casero. Es el mismo caso que Casa Orsola, ubicada en el mismo distrito y también de un solo dueño, y que se ha convertido en emblema de y la especulación inmobiliaria y la crisis de vivienda.

De los 58.000 hogares que hay en Barcelona, solo un 8% pertenecen a inmuebles de un único titular, según un estudio reciente del Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona. Sin embargo, en el Eixample este porcentaje asciende al 20%, solo superado por Ciutat Vella. Se trata de 1.442 de sus 7.388 fincas. Una configuración que favorece a los inversores, según las fuentes consultadas, pero que ha facilitado también la organización vecinal. 

“Es una constante en el barrio”, relata Jaume Artigas, presidente de la Asociación de Vecinos de la Derecha del Eixample. “Una empresa, a menudo fondos de inversión extranjeros, compra una finca entera, no renueva alquileres y la vacía de vecinos, la rehabilita y la pone a precios fuera del mercado nacional”, describe. Desde 2016, su entidad ha localizado 116 operaciones de este tipo, que califican de “especulativas” y que afectan a casi 2.000 viviendas. Pero asumen que la cifra es mucho mayor. 

El Eixample es el distrito definido por la característica cuadrícula de Ildefons Cerdà y construido tras el derrumbe de las murallas en el siglo XIX. Sin llegar al nivel de los barrios de la parte alta de Barcelona, su vecindario ha estado tradicionalmente compuesto por familias de clase media-alta. Además de una importante actividad económica, concentra también 4.400 pisos turísticos, casi la mitad de todos los de la ciudad. 

De los seis barrios que conforman el distrito (Dreta de l’Eixample, Nova Esquerra de l’Eixample, Antiga Esquerra de l’Eixample, Sant Antoni, Sagrada Família y Fort Pienc), solo en los tres primeros los vecinos han elaborado informes parecidos. En total, han detectado 160 compraventas de inmuebles con inquilinos con contrato vigente en su interior. 

Un buen ejemplo de ello son los de la calle Mallorca, 243. Gemma, Carla, Luis, Jaime y Elvira representan a cinco de los siete hogares que han decidido no aceptar de entrada las exigencias de la nueva propiedad. Algunos de ellos llevan más de 30 años viviendo y pagando el alquiler en la finca, actualmente entre 900 y 1.000 euros al mes. 

Propiedad de un particular desde hacía décadas, los 11 pisos de la finca, con importantes carencias de mantenimiento, fueron comprados el mismo día del pasado mes de julio por cuatro empresas distintas. Una de ellas, el grupo inversor Palau & Manfredi, es la que al parecer ha asumido la gestión. El Ayuntamiento de Barcelona lo identificó en un informe de 2017 como uno de los principales fondos que se dedica a adquirir comprar y vender fincas, también como socio de Vauras Investments (el fondo que denunció a la alcaldesa Ada Colau en un proceso que la mantuvo imputada hasta quedar en nada). 

“Un día nos dijeron que vendrían a visitar la finca unos arquitectos y que teníamos que dejarles entrar”, relataban los vecinos, reunidos este lunes. “Entraron en casa, miraron todo, y justo después vino otro grupo de personas sin identificar y nos dijeron textualmente que eran los que habían comprado todo esto”, explican. 

Desde entonces, Palau & Manfredi, que ha declinado hacer valoraciones, les dice que no van a renovar contratos y a dos vecinos les ha ofrecido entre 15.000 y 20.000 euros para que se vayan antes de acabar el contrato. “A mí me avisaron de que cuando tuvieran licencia de obras harían mucho ruido, que habría mucha gente entrando y saliendo, y que para ellos era mejor que los pisos estuvieran ya vacíos”, explica Jaime, de 32 años.

El bloque arrastra carencias desde hace años, según sus vecinos, desde fugas habituales de agua hasta falta de mantenimiento de la escalera. No tiene ascensor y van con butano. Pero lo más curioso del caso es que los pisos que se han vaciado, hasta ahora tres, ya se anuncian en portales de lujo sin ni siquiera haberse reformado. El ático –que se quemó hace años y sigue sin rehabilitar– se vende en la web de Berkshire Hathaway por 2,5 millones. El anuncio en TikTok, con más de 5.000 visualizaciones, acumula burlas y elogios casi a partes iguales. 

Estos vecinos, igual que los de Casa Orsola, lamentan que han crecido y echado raíces en un barrio del que ahora no tienen más alternativa que marcharse, si no consiguen resistir en sus hogares. El precio medio del alquiler en el distrito es de 1.300 euros al mes.

La Casa Fajol, troceada en habitaciones

En el otro extremo del Eixample, cerca de Plaça d’Espanya, pero también en verano del año pasado, los inquilinos de la Casa Fajol también tuvieron noticia de que su futuro en la finca estaba en entredicho. Se trata de otra propiedad particular, de 14 viviendas, que fue adquirida por la empresa NAD Llançà (alianza entre Enter Coliving y el fondo New Amsterdam Development). “A algunos les han dado ya 30 días para recoger sus pertenencias de 30 años y buscarse una nueva casa”, señala Anna Olesti, de 25 años y también vecina de la finca, que explica que en su caso se han organizado a través del Sindicat d’Habitatge Socialista de Catalunya. 

En el barrio, la Casa Fajol, construida en 1921 en la calle Llançà, es conocida por la mariposa hecha con trencadís que corona su fachada. La intención de los nuevos compradores es alquilar sus viviendas por habitaciones, modelo también conocido como coliving. Al menos así lo deducen los vecinos de la actividad de Enter Coliving, que cuenta con 376 habitaciones en la ciudad, según Idealista. 

Con la entrada en vigor de la regulación de alquileres y en Catalunya (primero, con la legislación autonómica y desde 2024, con la estatal), algunas inmobiliarias han optado por el alquiler de temporada o el de habitaciones para esquivar el tope de precios. “Es lo que pasa cuando regulas parcialmente un mercado, que no sirve para nada porque se buscan alternativas”, lamenta Artigas. 

Los vecinos del bloque, que se autodenominan Bloc Papallona (bloque mariposa), explican que la propiedad se ha abierto por ahora a reuniones colectivas, pero que su única intención es negociar su salida. “Les pedimos actualizar los alquileres al índice de precios, pero nos dicen que no”, se lamenta Anna. 

Desde la calle Mallorca, Gemma, que celebra con todo que los inquilinos se sientan con más fuerza para negociar, a diferencia de hace diez años, cuando casi todos optaban por abandonar el inmueble. “Ahora hay más consciencia, hay muchas casas Orsola más, se ha acabado la sumisión y el silencio”, reivindica.

Las fincas enteras, “prioritarias” 

El Eixample tiene varias papeletas que le han convertido en un caramelo para los grandes inversores del sector inmobiliario. Por su extensión y la cantidad de vivienda que alberga (en el distrito viven 265.000 personas), por su centralidad (es la malla urbana que conecta los distintos barrios), por su patrimonio arquitectónico –a menudo descuidado, como era el caso de Orsola– y por la concentración de las llamadas propiedades verticales. 

El origen de esta concentración de grandes propietarios se remonta a la expansión del barrio, a raíz del Plan Cerdà, a partir de la segunda mitad del siglo XIX. “Las familias con fortunas, a menudo levantadas en colonias como Cuba o Puerto Rico, compraban solares, construían edificios y mientras se quedaban el piso Principal para vivir, cobraban las rentas de los demás”, explica Guim Costa, decano del Colegio de Arquitectos de Catalunya (COAC). Eso explica también que numerosas de esos inmuebles sean de arquitectura modernista. 

“Que sean de una sola propiedad lo hace aún más atractivo para los inversores internacionales, porque lo controlan todo de forma más efectiva que si tienen 12 pisos en 12 edificios”, constata Costa. “Hay auténticas joyas pendientes de rehabilitar, pero hay que hacerlo de cara a acoger residentes autóctonos o de larga durada”, defiende el decano, que argumenta que las operaciones seguirían siendo rentables. 

En un estudio reciente sobre vivienda protegida en Barcelona, el instituto de investigaciones urbanas IDRA también alertaba de este fenómeno. “El modelo de negocio de los distintos inversores que participan en el mercado de la compra de edificios es la secuencia adquisición-gestión-rotación de los activos”, señalan. “Eso se suele traducir en la compra sistemática de edificios para expulsar al vecindario, rehabilitar y vender o alquiler a precios mucho más elevados”, completa el informe. 

Una de las conclusiones de IDRA es que para evitar más operaciones de este tipo se debe mantener la conocida como reserva del 30%, ahora a punto de ser modificada a la baja desde el Ayuntamiento de Barcelona. Aprobada en 2018, establece que todas las nuevas construcciones y grandes rehabilitaciones de edificios de más de 600 m2 han de reservar un 30% de sus pisos a uso protegido (VPO). La medida fue muy criticada por el sector, que la acusa de paralizar la actividad, y ha dejado en este tiempo solo 144 viviendas sociales, muchas menos de las previstas.

Sin embargo, defiende Jaime Palomera, investigador de IDRA, los escasos resultados se deben al “boicot” y al incumplimiento (el Ayuntamiento sancionó en su día a 17 promotoras), y a la falta de tiempo para consolidar la medida. Además, destaca de ella otro efecto poco comentado, y el de ser un “dique contra la especulación”, al reducir los beneficios de estas operaciones de compraventa de bloques enteros. “Si se deshace la obligación del 30% en las grandes rehabilitaciones, aumentará su plusvalía de forma considerable y muchas más fincas se convertirán en objetivo del dinero internacional”, advierte.