Créditos hipotecarios: cambian las condiciones para comprar viviendas con préstamos

La encuesta de Condiciones Financieras del Banco Central señala que se endurecen las condiciones para los créditos para la vivienda y pronostica que los hipotecarios no van a crecer tanto en el primer trimestre.

Para Federico González Rouco, de Empiria, esto obedece a que en el último trimestre del año 12 de los bancos más grandes subieron las tasas dos puntos en promedio: "De cualquier manera, hay inercia para que siga habiendo crédito, al menos en niveles muy superiores a los de 2020-2023".

Roberto Arévalo, ex presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, coincide en que hacía fines de 2024 se notó un freno en la cantidad de préstamos hipotecarios otorgados.

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Menos plazo

"Es en virtud de que algunos bancos ajustaron sus condiciones, incrementando la tasa nominal anual, redujeron plazos y modificaron montos, lo que provocó un aumento de la cuota inicial que exige un mayor ingreso. De continuar la tendencia sin duda afectaría el crecimiento".

Para Guillermo Barbero, de First, el primer trimestre del año está marcado por las vacaciones y los preparativos escolares, por lo cual las familias no le dedican tanto tiempo al cambio de residencia, así que es esperable una caída en el ritmo de las colocaciones. 

"Una operación hipotecaria desde que se acuerda el precio hasta su instrumentación puede demandar de 30 a 90 días, entonces durante enero estamos viendo operaciones que se iniciaron en noviembre, diciembre y hasta octubre. Por eso, en enero y febrero se inician menos operaciones que retrasaran el crecimiento durante los primeros meses del año".

Demanda potencial

De todos modos, Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, advierte que, a pesar de la suba de tasas, en los últimos meses siguió creciendo la cantidad de tomadores de crédito hipotecario, ya que en diciembre se entregaron u$s 240 millones y en CABA ya el 15% de las operaciones son con crédito, mientras en la provincia de Buenos Aires el 11%.

"Los bancos siguen teniendo muchísimas consultas, todo dependerá en 2025 de la predisposición o no de las entidades bancarias a otorgar, ya que la demanda está latente".

Alejandro Bennazar, director de Relaciones Institucionales de la Cámara Inmobiliaria Argentina, aporta otro dato: "Los valores de venta tienen un retraso importante, lo que da margen de revalorización".

Fondeo 

Hernán Finkelstein, CEO Pareto, hace hincapié que los préstamos se financian con depósitos, pero los hipotecarios se financian con patrimonio de los bancos o algún fondeo más largo. 

"Aún hay espacio para que los bancos financien créditos hipotecarios con su patrimonio, pero eso no es sostenible. Y el retorno total debería ser mayor a lo que ofrece un título público que ajusta por CER líquido. Falta que se abra el mercado de capitales".