Una sentencia avala a una comunidad que prohibió alquileres de menos de cuatro meses para vetar la vivienda vacacional
La resolución judicial, que aún no es firme, desestima la demanda presentada por la empresa titular de un piso en explotación turística contra el acuerdo adoptado por el resto de propietarios de un edificio de Las Palmas de Gran Canaria La justicia respalda el coto al alquiler vacacional en Las Palmas de Gran Canaria Una reciente sentencia ha avalado el acuerdo adoptado en diciembre de 2022 por una comunidad de propietarios de Las Palmas de Gran Canaria para poner coto a las viviendas vacacionales. La mayoría de los vecinos de ese edificio aprobó, “tras un intenso debate”, prohibir los alquileres inferiores a los cuatro meses para esta modalidad. Sólo hubo un voto en contra, el de la empresa titular de un piso en explotación turística, la misma que llevó el caso a los tribunales a través de una demanda que acaba de ser desestimada por Mónica Herreras, magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 17 de la capital. La resolución judicial, dictada el pasado 27 de enero, aún no es firme. Se puede recurrir en apelación. La demandante pretendía que se declarara la nulidad de ese acuerdo de la Junta General Ordinaria de la comunidad o, en su defecto, que no se aplicara a la vivienda de su propiedad, con el argumento de que venía ejerciendo la actividad de alquiler vacacional desde mayo de 2023, siete meses antes del acuerdo comunitario, y que había comunicado su inicio a la Consejería de Turismo, Industria y Comercio del Gobierno de Canarias. La propietaria de ese piso destinado a uso turístico sostenía que la obligación de alquilar por un mínimo de cuatro meses suponía, de facto, la “prohibición” de seguir explotándolo como vivienda vacacional y su transformación en un “arrendamiento común”, sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, con “las prórrogas obligatorias y la normativa concordante”. La comunidad de propietarios, representada en este procedimiento por la abogada Yanira Victoria Henríquez, mantenía, en cambio, que no existe ni en la regulación sectorial ni en la Ley de Arrendamientos Urbanos una referencia explícita a cuál debe ser la duración de un alquiler para que sea considerado como vacacional o como estable para cubrir la necesidad de vivienda permanente del arrendatario. Además, negaba el perjuicio alegado por la demandante, puesto que entendía que tiene “posibilidades reales” de continuar explotando la vivienda y alertaba de que no contaba con la autorización preceptiva de la administración competente para ejercer la actividad de alquiler vacacional. En su argumentación para desestimar la demanda, la reciente sentencia subraya que el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a las comunidades de propietarios poner coto a los alquileres vacacionales siempre que los acuerdos sean refrendados por una mayoría de tres quintos, sin que ello implique una modificación del tipo de alquiler. La magistrada de Las Palmas cita una resolución dictada por la Audiencia Provincial de Segovia en 2020 que subraya que ese artículo 17.12 supone una excepción a la “regla de la unanimidad”, puesto que “basta esa doble mayoría” (de tres quintos) de los comuneros para no sólo limitar el ejercicio de la actividad del alquiler vacacional, sino también prohibirlo. “No es cierto que el legislador quisiera que se pudiera limitar y no prohibir, sin unanimidad, el uso turístico” de las viviendas, redunda la sentencia aludida del órgano provincial. Ese criterio interpretativo es lo más relevante de la reciente sentencia, puesto que entronca con una modificación legislativa que acaba de aprobarse y que entrará en vigor en abril. Cuando la propietaria del piso turístico de la capital grancanaria presentó la demanda, en marzo de 2023, el artículo 17.12 hablaba de la posibilidad de las comunidades de propietarios de “limitar o condicionar” la actividad de alquiler vacacional con una mayoría de tres quintos. Con esa redacción, se sucedieron sentencias que interpretaban la norma en el sentido de que, de haber querido permitir la prohibición de la actividad de alquiler vacacional, el legislador lo hubiese explicitado en la ley, con esa palabra. La magistrada del Juzgado de Primera Instancia 17 de Las Palmas de Gran Canaria se aparta de esa interpretación al adoptar el criterio manifestado por la Audiencia Provincial de Segovia. También alude a una resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia que atribuye a la junta de propietarios “amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad”. Lo cierto es que, en medio de este procedimiento judicial, se ha aprobado una modificación del mencionado artículo 17.12 que viene a resolver la controversia de fondo. La Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el pasado 5 de enero, se introd
La resolución judicial, que aún no es firme, desestima la demanda presentada por la empresa titular de un piso en explotación turística contra el acuerdo adoptado por el resto de propietarios de un edificio de Las Palmas de Gran Canaria
La justicia respalda el coto al alquiler vacacional en Las Palmas de Gran Canaria
Una reciente sentencia ha avalado el acuerdo adoptado en diciembre de 2022 por una comunidad de propietarios de Las Palmas de Gran Canaria para poner coto a las viviendas vacacionales. La mayoría de los vecinos de ese edificio aprobó, “tras un intenso debate”, prohibir los alquileres inferiores a los cuatro meses para esta modalidad. Sólo hubo un voto en contra, el de la empresa titular de un piso en explotación turística, la misma que llevó el caso a los tribunales a través de una demanda que acaba de ser desestimada por Mónica Herreras, magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 17 de la capital.
La resolución judicial, dictada el pasado 27 de enero, aún no es firme. Se puede recurrir en apelación. La demandante pretendía que se declarara la nulidad de ese acuerdo de la Junta General Ordinaria de la comunidad o, en su defecto, que no se aplicara a la vivienda de su propiedad, con el argumento de que venía ejerciendo la actividad de alquiler vacacional desde mayo de 2023, siete meses antes del acuerdo comunitario, y que había comunicado su inicio a la Consejería de Turismo, Industria y Comercio del Gobierno de Canarias.
La propietaria de ese piso destinado a uso turístico sostenía que la obligación de alquilar por un mínimo de cuatro meses suponía, de facto, la “prohibición” de seguir explotándolo como vivienda vacacional y su transformación en un “arrendamiento común”, sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, con “las prórrogas obligatorias y la normativa concordante”.
La comunidad de propietarios, representada en este procedimiento por la abogada Yanira Victoria Henríquez, mantenía, en cambio, que no existe ni en la regulación sectorial ni en la Ley de Arrendamientos Urbanos una referencia explícita a cuál debe ser la duración de un alquiler para que sea considerado como vacacional o como estable para cubrir la necesidad de vivienda permanente del arrendatario. Además, negaba el perjuicio alegado por la demandante, puesto que entendía que tiene “posibilidades reales” de continuar explotando la vivienda y alertaba de que no contaba con la autorización preceptiva de la administración competente para ejercer la actividad de alquiler vacacional.
En su argumentación para desestimar la demanda, la reciente sentencia subraya que el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a las comunidades de propietarios poner coto a los alquileres vacacionales siempre que los acuerdos sean refrendados por una mayoría de tres quintos, sin que ello implique una modificación del tipo de alquiler.
La magistrada de Las Palmas cita una resolución dictada por la Audiencia Provincial de Segovia en 2020 que subraya que ese artículo 17.12 supone una excepción a la “regla de la unanimidad”, puesto que “basta esa doble mayoría” (de tres quintos) de los comuneros para no sólo limitar el ejercicio de la actividad del alquiler vacacional, sino también prohibirlo. “No es cierto que el legislador quisiera que se pudiera limitar y no prohibir, sin unanimidad, el uso turístico” de las viviendas, redunda la sentencia aludida del órgano provincial.
Ese criterio interpretativo es lo más relevante de la reciente sentencia, puesto que entronca con una modificación legislativa que acaba de aprobarse y que entrará en vigor en abril. Cuando la propietaria del piso turístico de la capital grancanaria presentó la demanda, en marzo de 2023, el artículo 17.12 hablaba de la posibilidad de las comunidades de propietarios de “limitar o condicionar” la actividad de alquiler vacacional con una mayoría de tres quintos. Con esa redacción, se sucedieron sentencias que interpretaban la norma en el sentido de que, de haber querido permitir la prohibición de la actividad de alquiler vacacional, el legislador lo hubiese explicitado en la ley, con esa palabra.
La magistrada del Juzgado de Primera Instancia 17 de Las Palmas de Gran Canaria se aparta de esa interpretación al adoptar el criterio manifestado por la Audiencia Provincial de Segovia. También alude a una resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia que atribuye a la junta de propietarios “amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad”.
Lo cierto es que, en medio de este procedimiento judicial, se ha aprobado una modificación del mencionado artículo 17.12 que viene a resolver la controversia de fondo. La Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el pasado 5 de enero, se introduce una disposición final que cambia la redacción de ese artículo e incorpora de forma explícita el verbo prohibir, junto a limitar y condicionar, con respecto al alquiler vacacional y con la misma condición. Esto es, el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios.
Además de ser posterior al acuerdo de la comunidad de propietarios de Las Palmas de Gran Canaria que impuso alquileres superiores a los cuatro meses, esa modificación legislativa no entrará en vigor hasta abril, por lo que no ha afectado al fallo aludido.
No consta autorización
La demanda contenía una pretensión principal, anular el acuerdo de la comunidad de propietarias, y una subsidiaria, no aplicarla a la vivienda controvertida porque, según su propietaria, la actividad de alquiler vacacional se venía ejerciendo desde hacía meses.
Según recoge la sentencia a partir de los testimonios recabados durante el procedimiento y de la documentación, los vecinos decidieron elevar una consulta al Cabildo de Gran Canaria cuando empezaron a detectar “cierto trasiego de personas desconocidas” en torno a la vivienda de la demandante y en las zonas comunes. Tras consultarlo en el Registro General Turístico, la oficina de Renovación y Establecimientos Alojativos de la corporación insular informó de que en esa dirección no figuraba ninguna vivienda registrada para ese uso. Tampoco constaba el cartel VV (vivienda vacacional) que prescribe el reglamento que regula este sector en Canarias, el decreto 113/2015.
Ese decreto estipula que para iniciar la explotación de una vivienda vacacional es necesario presentar una declaración responsable ante el cabildo. Será la administración insular quien inscriba la actividad en el Registro General Turístico de la comunidad autónoma siempre que reúna los requisitos y que presente la documentación justificativa que se le requiera. Según la jueza, por tanto, “no consta probado” que el acuerdo de la comunidad de propietarios les perjudique por su posible retroactividad, puesto que no ha quedado acreditado el inicio legal de la actividad antes de la aprobación de esa medida.
Zona tensionada
Las Palmas de Gran Canaria ha sido el primer municipio de las Islas que ha entregado al Gobierno regional un informe técnico para justificar su declaración como zona tensionada en materia de vivienda. El pleno capitalino aprobó el pasado viernes un acuerdo para instar al Ejecutivo a “tomar en consideración” ese informe para así poder regular el precio de los alquileres y facilitar el acceso a la vivienda de la ciudadanía.
El Ayuntamiento defiende que la declaración de zona tensionada permitirá “tomar decisiones muy importantes para mejorar las condiciones de vida en la ciudad”. Entre ellas, “corregir el efecto distorsionador” provocado por la proliferación de viviendas vacacionales.
Según los datos que recoge ese informe, procedentes del Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de viviendas turísticas en Las Palmas de Gran Canaria ha pasado de 2.050 unidades en agosto de 2020 a los 4.716 en octubre de 2024.
